Hipoteca Opción

¿Qué es la hipoteca opción?

En el mercado inmoviliario, en este momento de criis, los posibles compradores desconfian de adquirir ua vivienda nueva sin haber vendido anteriormente su casa o aquellas cass que tengan en propidad.

Por otro lado, los bancos no conceden préstamos elevados para comprar viviendas y menos si tienen otra en propiedad. Existen otras alternativascomo el préstamo cambio de casa y la hipoteca subvencionada, pro el problma es que los clientes tienen miedo de meterse en un crédito tan elevado.

Ante toda esta situación, se encuentran los promotores inmoviliarios que no dan salida a su stock ni con una rebaja considerable de lo precios.

La única opción que parece mover a los clientes es el alquiler con opción a compra, ya que el cliente no tien que constituir una hipoteca elevada para empezar a vivir en la casa y además dispone del tiempo necesario para elegir si quiere o no cmprar esa vivienda.

Esta opción sería aceptable para muchos de los clientes, pero destacan un serie de problemas por los cuales los clientes no terminan de convencerse, por ejemplo, en lo casos de reposición, los clientes tienen que pagar, además de su hipoteca, la cantidad de alquiler, y por otra parte, queda la incertidumbre de i terminado el periodo de alquiler, alguien les financiará si no han venido su vivienda, para solucionar estos problmas srge la hipoteca opción.

La hipoteca opción se encarga de adelantar el importe total del alquiler reunificado con la actual hipoteca, dejando un sólo préstamo hipotecario.

Al ser un préstamo a largo plazo, el importe a pagar es mucho menor que la hipoteca actual más el alquiler, y se garntiza por escrito la concesión del préstamo hipotecario a la finalización del alquiler.


Ejemplo de alquiler con opción a compra.

Vivienda actual con hipoteca...... 650€/mes
Alquiler con opción a compra...... 800€/mes
pago mensual total...... 1450€/mes


Ejemplo de hipoteca opción

Hipoteca actual...... 80000€
Pago alquiler 24 meses...... 19200€
Gastos...... 4800€
Total...... 104000€
Pago mensual total...... 588€/mes

Con la hipoteca opción cuando finaliza el plazo máximo para ejercitar la opción pueden surgir dos circunstancias:

- No han vndido su antigua casa.
- Han vendido su antigua vivienda.

Con este tipo de hipotecas se crean unas ventajas para el promotor: conseguir dar salida a sus inmuebles terminados con in sistema mejorado al alquiler con opción a compra, no necesita reducir el precio de la vivienda y, lo más importante, disponen de una herramienta que la diferencia del resto de sus competidores.

Los Swaps

¿Qué son los swaps?

Los swaps son unos contratos financieros que realizan dos partes comprometiéndose, de este modo, a intercambiar cantidades de dinero en el futuro.

Los swaps constan de dos partes, como bien hemos explicado anteriormente, relacionados por los mismos implicando assí el derecho de cobro de dinero futuro y el derecho de pago de derecho futuro.

Estos contratos, también llamados permutas financieras, tienen un valor económico. Este valor económico refleja aquella cantidad que una de las partes debe pagar, si noss situamos en ese lugar, o aquella cantidad que la otra parte debe cobrar, si nos colocamos en el lado contrario.

Ya que el swap corresponde a uno de los compromisos de flujos futuros de cobro y pago, para calcular su valor tendremos que recurrir a la llamada técnica de arbitraje.

Podemos utilizar los swaps para distintas finalidades. Por ejemplo podemos destacar dos motivos esenciales que son los mas utilizados por todas las tácticas empresariales o individuales.

Uno pude ser para intercambiar bienes y recursos que generamos por otros necesarios.

Otro motivo podría ser la especulación. Podemos entrar en un swap si creemos que los bienes que podamos recibir, mediante este acuerdo, tendrán un mayor valor en el futuro.

Por otro lado, cabe destacar, que existen swaps de tipo de interés fijo y también existen swaps de tipo de interés variable.

Existen muchas problemáticas en cuanto a los swaps que veremos a continuacion en el siguiente artículo.


Artículos relacionados con los swaps

Vie, 19/03/10
LA CNMV AVISA A BANCOS Y CAJAS, PERO NO SANCIONA

La CNMV pone en duda que bancos y cajas asesoren correctamente a sus clientes sobre los productos que les venden. El viernes les mandó una carta recordándoles que tienen que informar mejor pero no sanciona a nadie.Hay miles de clientes descontentos con las recomendaciones que les hicieron sus bancos. Un ejemplo cada día más numeroso es el de personas que contrataron un supuesto seguro para cubrir su hipoteca de la subida del euribor. Ahora, todos pierden dinero.

Los bancos dicen que recomiendan, informan y asesoran mucho más de lo que realmente lo hacen. Lo dice la propia CNMV. La Comisión Nacional del Mercado de Valores, encargada de vigilar que al cliente bancario se le informa bien de qué es lo que contrata, cree que con frecuencia esto no ocurre.

En una carta dirigida a bancos y cajas les pide principalmente:

.- Mayor claridad para que su cliente sepa lo que contrata.
.- Mayor información de los riesgos de los productos que se ofertan.
.- Contratos redactados en un lenguaje claro y llano.
.- Proporcionar información con suficiente antelación.
.- Informar a los clientes de si un producto es complejo o no.
.- Demostrar de forma fehaciente que se ha informado correctamente al cliente.

Conclusión: Al inversor le tiene que quedar clara la información y el riesgo que asume al contratar un producto. Así lo establece una directiva europea (MIFID) que se aplica desde noviembre de 2007. La teoría está clara, pero la práctica no tanto. La CNMV avisa, pero no sanciona. Así que mientras tanto lo más recomendable es: no firmar nada sin haberlo leído y entendido antes.

Precisamente eso deben lamentar los cientos (que muy probablemente sean miles) de hipotecados que se han quedado atrapados con la bajada del euribor con productos como el clip de Bankinter, la cuota segura del BBVA, el IRS de La Caixa, entre otros. Ahora, paradójicamente, cuanto más cae el euribor, más tienen que pagar a su banco.

Sus entidades les vendieron una especie de "seguro" para protegerse de la subida de tipos. No costaba nada contratarlo, así que muchos firmaron. Pero lo que realmente contrataron era un swap, un producto de alto riesgo que se crea y se negocia en un mercado sin ninguna supervisión.

Ahora, ese swap, que en el fondo es como una apuesta, les está haciendo perder mucho dinero. Ellos apostaron sin saberlo, a que los tipos iban a seguir altos. El banco apostó lo contrario. Ahora, dependiendo de la evolución del euribor el cliente gana o pierde. Claramente, ahora, el cliente paga.

Esos clientes se quejan ahora de que no se les informó de los riesgos del producto que contrataban y que además, en la mayoría de los casos (por no decir todos) se les aseguró que se podía cancelar en cualquier momento sin ningún problema. Una verdad a medias porque se puede cancelar, pero pagando. Cada vez más, porque recordamos que se trata de una apuesta perdedora. Deshacerse de ella dependerá de la cantidad que se apostó, el nivel de tipos de la apuesta, y el tiempo de duración. Pero hablamos de casos de 6.000, 8.000, 12.000 euros...

Directores de sucursales reconocen que se trata de un producto complejo para los particulares y con un riesgo elevado. ¿Por qué lo venden entonces? Bueno, es posible que en un momento determinado ese producto pueda "encajar" dentro de una situación particular, pero también es cierto, que deja una comisión muy alta, de las más altas que hay, a la oficina que lo vende.

¿Cuántas personas han firmado este tipo de contrato? El número sólo lo conocen los propios bancos PERO PROXIMAMENTE LO SABREMOS CADIA DIA EN APYMAD SE DAN DE ALTA ENTRE 10 Y 15 SOCIOS NUEVOS.

Ibex 35

El Ibex 35 es el principal índice de referencia de la bolsa española formado por todas aquellas bolsas y mercados españoles conocidos como BME.
El Ibex 35 está formado por las 35 empresas con mayor liquidez que cotizan en el Sistema Interconexión Bursatil Electrónico en las cuatro bolsas españolas.

No todas las empresas que conforman el Ibex 35 tienen el mismo peso bursatil, al contrario de otros índices extranjeros como, por ejemplo, el Dow Jones.

Historia del Ibex 35
El Ibex 35 se inaguró en 1992, pero tuvo algunos antecedentes en el año 1989.

Este índice bursatil ha tenido, a lo largo de su historia, numerosas subidas y bajadas como es normal en la bolsa.

La mayor caída conocida desde su creación es la de octubre de 2008 llegando a perder hasta 8997.70 puntos. Esta situación configura la mayor caída de la bolsa española en general desde 1987.

También cabe destacar que la mayor subida histórica del Ibex 35 se produjo en mayo del 2010 en la que llegó a los 10351.90 puntos. Este aumento de puntos se produjo gracias a la aprobación, por parte del gobierno, del plan de rescate europeo.

Por otra parte, la entrada o salida de valores del índice corresponde a un grupo de personas conocidos como "Comité Asesor Técnico".
Todos ellos se reúnen dos veces al año para la toma de decisiones sobre estos assuntos, aunque pueden establecerse reuniones extraordinarias, si así lo precisan.

Invertir en el Ibex 3 conlleva un gran riesgo ya que es un mercado que debemos conocer muy bien debido a que es un mercado muy complejo.
Al invertir en el Ibex 35 a corto plazo estaremos exponiendonos a ganar un buen benificio pero corriendo un gran riesgo.

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El IBEX sube el 0,53 % y roza los 10.900 puntos
01/02/2011 - 09:22 -Madrid, 1 feb (EFE).- El principal indicador de la Bolsa española, el IBEX 35, subía en los primeros compases de la sesión el 0,53 % y rozaba los 10.900 puntos, con la vista puesta en Egipto y en el precio del barril de Brent, que hoy abría a la baja y cotizaba a 100,55 dólares.

A las 09.10 horas el selectivo español recuperaba 57,20 puntos y se situaba en 10.861 unidades, con lo que el beneficio acumulado desde comienzos de año alcanzaba el 10,61 %.

Dentro del selectivo español eran los bancos los valores más alcistas, con Bankinter a la cabeza de las subidas (1,73 %), seguido de BBVA (1,52 %) y Santander (1,14 %).

Más moderado era el avance del Popular (0,40 %), en tanto que las acciones del Sabadell permanecían suspendidas desde antes del inicio de la sesión.

Está previsto su regreso al mercado a las 10.00 horas.

Por lo que respecta a los grandes valores del mercado, Repsol subía el 1,28 %; Endesa, el 0,89 %; Iberdrola, el 0,80 %; Telefónica, el 0,74 %, e Inditex, el 0,67 %.

Criteria se desmarcaba del resto de valores del índice y sufría un descenso del 1,03 %.

El resto de mercados europeos optaba también por las ganancias, con avances del 0,98 % en Londres; del 0,93 % en París, y del 0,53 % en Milán.

La oficina estadística comunitaria, Eurostat, difunde hoy los datos de desempleo en la Unión Europea y la zona del euro en diciembre, que en noviembre se situaron en el 9,6 % y el 10,1 %, respectivamente.

Además, el sector del automóvil estadounidense da a conocer hoy las ventas de enero y los analistas prevén que la demanda se ha recuperado para situarse en los mayores niveles alcanzados en los pasados 18 meses.

En España, los máximos órganos ejecutivos de los sindicatos CCOO y UGT, y las patronales CEOE y CEPYME ratifican hoy el acuerdo alcanzado con el Gobierno sobre pensiones, negociación colectiva y políticas activas de empleo.

El euro abrió hoy con tendencia estable en el mercado de divisas de Fráncfort y se cambiaba a 1,3721 dólares, frente a los 1,3720 dólares de la jornada anterior.

Cierre anterior 10.806,0000
Apertura 10.886,2002
Máximo 10.987,0996
Mínimo 10.777,0996
Máximo 52 semanas 11.523,50
Mínimo 52 semanas 8.669,80
Máximo anual 10.987,10; Mínimo anual 9.437,80
Variación anual 1108.8004 (11,25%); Variación 52s 161.9004 (1,48%)
Capitalización 0

Fuente: Infobolsa